“手里有闲钱，可以买一套商办公寓，租金回报率很容易就能超过3%，现在价格相当于小产权房。”在深圳罗湖布心片区，诸多房产中介经理当起了“路霸”，向过往路人极力推销起一个商办公寓项目。

很多人在买房时都会考虑一个问题：买公寓还是买住宅？近日，记者在深圳市场实探发现，越来越多的商办公寓正以“低价”抢占市场。有业内人士表示，这样的现象背后折射出房企的资金压力，或在一定程度上打击市场情绪。

主打租金回报率？

一般来说，商办公寓即产权性质为商业或办公，但却做成公寓的居住产品。过去，类似的商办公寓优势很突出：不受限购、限售等政策影响，在户型上有自主发挥空间，而且价格一般低于同区域普通住宅产品，这意味着居住在城市核心区域的成本更低。不过，这些公寓的劣势也同样明显——大多数项目仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气等。

记者在深圳福田和罗湖区走访时，许多房产中介经理都把租金回报率作为最重要营销口号。“同片区的住宅最低也要每平方米5万元，现在这里的商办公寓均价才两万元出头，由于户型小，每平方米的单位租金甚至还超过住宅，租金年回报率绝对超过3%，而住宅的年租金回报率不到1.5%。”在罗湖布心，有商办公寓的营销人员进行推销。

（深圳的商办公寓项目 吴家明摄）

无独有偶，在福田八卦岭、南山塘朗、前海片区近期都传出有商办公寓“低价”入市。在靠近前海片区的一处商办公寓，营销人员提供的价格为每平方米4.2万元左右，这个价格几乎是周边住宅的四折到五折。

有资深的房产营销经理告诉记者，深圳公寓市场目前主要存在三种性质：商务公寓、商办公寓和产办公寓。对于已经“类住宅”的商务公寓，深圳已经停止审批。“商办公寓，你可以理解为写字楼改造成公寓；产办公寓，一般是宿舍性质，需要注册公司购买。商办公寓大量而且‘低价’推出，也在一定程度上折射出房企的资金压力，其实也会影响购房者的信心”。

或冲击市场情绪

据记者梳理发现，从2017年开始，许多重点城市陆续出台严厉的政策打压商办公寓的发展，禁止“商改住”。不过，近段时间以来一些城市陆续突破“商改住”禁令，转而支持“商改住”。

例如，海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。此外，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局此前也联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

不仅如此，多个热点城市还相继推出“商改住”土地。另一边，据中指研究院，2024年上半年商办用地供求规模处近年来低位，商办用房投资、新开工数据同比均下降。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，许多城市的商业办公市场出现过剩，但又想发展楼宇经济，随后就“异化”成为了商办公寓，这些商办公寓报建时多数按照商业办公进行规划建设，但后期却按照商住来修改规划，所以并非正式的商务公寓。过去，在楼市火爆时期，这些产品因为不限购、面积小、价格比同片区住宅低很多，所以投资需求很旺盛。不过，当楼市降温，投资金融属性减退之后，类似的商办产品居住体验差，供应量大等缺点就显露出来，所以类似的商办产品价格下跌幅度会更大。虽然商办公寓与住宅一直是两条平行线，但商办产品大幅度打折销售会导致整个市场情绪越来越低落，对整体房地产市场带来一定冲击。

李宇嘉也强调，实施“商改住”政策还需考虑多种因素，如调整为居住功能需考虑片区规划定位和符合国土空间规划要求。同时，需满足宅地供应指标，避免突破现有指标。此外，各地还需确保住宅项目所需要的公共配套设施能够到位，毕竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服务设施。